주택임대차보호법 최우선변제금액✔ 우선변제금액

주택임대차보호법 최우선변제금액✔ 우선변제금액 - 소액임차인, 보증금범위

하루만 지나면 정신없이 올라가는 전세값으로 집을 구하는 세입자들의 시름이 점점 커져만 가고 있습니다. 집값에 80%에 달하는 전세값, 일부 아파트의 경우는 거의 집값에 육박하는 전세금으로 인하여 자칫 잘못하면 입주후 집이 경매에 넘어가게 되어 전재산이나 다름없는 전세금을 떼일 수도 있습니다. 이를 방지하기 위해 임차인이라면 꼭 알아두어야 할 주택임대차 보호법과 우선변제권, 최우선변제권에 대해 알아보겠습니다.

임차인에 비해 임대인은 상대적으로 약자입니다. 임차권은 등기가 되지 않는 권리여서 법이 제정되기 이전의 세입자들은 입주시 등기부등본(등기사항전부증명서)를 보고 문제가 없음을 확인하고 전월세 계약후 입주를 했지만 집주인에게 문제가 생겨 집이 경매에 넘어가게 되면 보증금을 돌려받지 못한 상황들이 발생했습니다. 그래서 1981년에 임차인을 보호하기 위하여 민법에 대한 특별법으로 주택임대차보호법을 제정하였습니다.

주택임대차보호법에 규정이 되어 있는 임차인의 권리는 3가지 입니다. 첫째는 대항력, 둘째는 우선변제권, 셋째는 최우선변제권이 있습니다. 대항력은 임차인이 거주하고 있는 집에서 부동산 소유자 및 제3자(경매 낙찰자 등) 으로부터 대항할수 있는 권리 입니다. 대항력이 있는 임차인은 보증금을 모두 돌려받기 전에는, 절대 집에서 나기지 않을수 있는 권한이 생깁니다. 대항력이 있는 임차인은 절대 내보낼수 없습니다. 간혹 뉴스에 경매가 되어 전세금을 모두 날린 사례를 들으신적이 있는데요 대항력을 갖추게 되면 내 재산을 보호받을수 있습니다.

그렇다면 대항력은 어떻게 하면 생길까요? 하지만 의외로 간단하게 대항력을 취득할수 있습니다. 해당 부동산을 임차인의 자격으로 점유하고 전입신고를 하면 자격을 가지게 됩니다. 그렇게 되면 익일 0시부터는 대항력이 발생하게 되어 위에서 말씀드린 권리를 가질수 있게 되는거죠. 관할 주민센터 뿐만 아니라 요즘은 인터넷으로도 전입신고가 가능하니 이사하는 당일날 꼭 하시기 바랍니다. 그리고 반드시 확정일자 까지 받아 두는게 좋습니다. 확정일자를 받아두게 되면 나중에 혹시 경매가 발생하게 되더라도 임차인이 선택할수 있는 선택지가 더 늘어납니다. 확정일자에 대해서는 이전 글을 참고해 주세요.

2016/03/02 - [행복한 부자만들기/부동산] - 전입신고 확정일자 받는법 및 효력 ✔ 인터넷 등기소

대항력을 갖춘 임차인 일지라도 보호받지 못하는 경우가 있는데요 말소기준권리보다 대항력 날짜가 늦은 임차인은 아쉽게도 대항력이 없습니다. 말소기준권리에는 총 6가지로 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 강제경매개시 결정등기가 있습니다. 쉽게 설명하자면 내가 계약할 당시에 등기부등본상에 임대인의 소유권 이전 등기 이외에 아무것도 없는 상태로 입주를 하면 선순위 임차인의 자격을 얻어서 대항력을 가진다고 보시면 됩니다. 선순위 임차인은 어떠한 경우에도 자기가 지불한 보증금을 지킬수 있습니다.

다음으로 우선변제권을 알아보겠습니다. 우선변제권은 점유중인 주택이 경매에 부쳐질경우 임차인이 권리를 신고하고 경매절차 참여 순서에 따라 배당을 받을수 있는 권리입니다. 우선변제권을 갖게되면 소유자 또는 낙찰자와는 관계없이 법원으로부터 임차보증금을 돌려받을수 있습니다. 그러기 위해서는 위에서 말씀드린 확정일자를 꼭 받아 놓아야 합니다. 그리고 위에서 말씀드린 대항력도 가지고 있어야 하구요. 그러니 주민센터에 전입신고 하러 갈때 확정일자까지 받아놓으면 좋습니다.

마지막으로 최우선 변제권에 대해 알아보겠습니다. 우선변제권과 최우선변제권을 혼동하시는 분들이 많습니다. 두권리 모두 배당을 통해서 보증금을 돌려받을수 있는 권리라는 부분에서는 동일하지만 자격요건, 보호범위 등에서는 차이가 많이 있습니다. 최우선 변제권은 소액임차인에 대해서만 주어지구요 소액임차인이라면 앞에서 이야기한 권리 순서에 상관없이, 즉 내가 선순위 임차인이던 아니던 최우선적으로 배당을 받을수 있습니다. 다만 대항력과 우선변제권은 절차에 맞게 준비만 한다면 모든 임차인이 누릴수 있는 권리이지만 최우선 변제권은 소액임차인에게만 허락된 권리 입니다.

최우선변제권이 처음 실행이 된 1984년에는 보장 보증금의 범위가 아주 낮았으나 부동산 가격이 오르면서 차츰 올라 현재는 아래 표와 같습니다. 서울특별시는 보증금 1억원 이하이면 최우선 변제금 3400만원을 받을수 있고 부산,인천,대구,광주광역시의 경우는 보증금 6000만원 이하이면 최우선 변제금으로 2000만원을 받을수 있습니다. 2016년 3월31일부터 적용되는 법입니다.

다만 소액임차인이 전입신고를 3월 31일 이후에 한다고 해서 아래와 같이 보장을 받는것은 아니구요 해당 부동산에 미리 등기되어 있는 근저당권,담보가등기,전세권등이 설정된 날을 기준으로 합니다. 따라서 내가 현재 날짜기준으로 보증금 8000만원에 서울에 임대차 계약을 한다고 해서 반드시 소액임차인으로 보호받는지는 알수가 없습니다. 선순위 권리가 설정된 그날의 주택임대차보호법을 따져야 정확한 권리관계를 파악할수 있습니다.